Придбання готового заміського будинку — це купівля кота в мішку: якість оцінити майже неможливо. Що ж робити покупцеві в цій ситуації? Як вибрати котедж, який не зажадає десятків, а то і сотень тисяч доларів на доведення його до пуття? Будь-яке будівництво морочливе, і тому купівля готового котеджу, як стверджують фахівці, виглядає варіантом, що економить час, сили та нерви.
 |
«Купив, в'їхав і живеш без турбот» — на це розраховують більшість споживачів, що купують перший будинок у своєму житті. На практиці їх мрії майже ніколи не збуваються. Будинок «під ключ» ціною за 500 тис. доларів не гарантують легкого життя. Вже в першу зиму відключається електрика, а услід за ним та газовий котел. «Ніч жаху» — при свічках, в темному селищі, при температурі «за бортом» мінус 30 — запам'ятається на все життя. Вранці — купівля резервного електрогенератора, що працює на бензині. Незабаром міняємо котел: він, як виявилось, був загиджений ще будівельниками.
«..Навесні в підвалі з'явилася вода (погано зроблена, гідроізоляція), і виявилось, що потрібно переробляти і систему вентиляції», — розповідає один з домовласників. З іншого будинку площею більше тисячі «квадратів» у Обухівському районі господарі бігли в середині зими: від холоду не рятували навіть два потужні опалювальні котли.
Запрошені експерти виявили, що при будівництві припустилася маленької помилки: при укладанні покрівлі поклали не тією стороною пароізоляційний матеріал. В результаті утеплювач вимокнув і прийшов в непридатність, крокви погнили, з'явився грибок. Тепер господарям необхідно наново перекривати мідний дах. Ціна питання — 300 тис. доларів.
 |
Це не сценарій фільму-катастрофи, а типові історії людей, що купили готові котеджі. Причому перед хворобою, яка називається «погана якість будівництва», виявляються усі рівні — і модні особняки, і дешеві таунхаузи. Покупці з стажем сприймають проблему вже філософськи: «Будинок «під ключ» потрібно доводити до пуття ще пару років, і це нормально». Чому котеджі, що будуються сьогодні, вимагають довгого та дорогого доведення?
Якість ніколи не була сильною рисою вітчизняних будівельників. Останнім часом проблема заграла новими фарбами. «Так, якість будівництва низька. А що ви хочете, якщо немає професіоналів? — говорять забудовники. — Будівельні ПТУ позакривалися на початку 1990-х. Працюють «майстри», які не розуміють, «що добре, а що таке погано». Працюють за копійки за принципом «моя усе уміє робити». Низький професіоналізм та недотримання технологій часто супроводжуються звичайною крадіжкою виконробів та будівельників. «Економлять» на марці бетону, утеплювачі, цеглі та на усьому іншому. У побудованому об'єкті перевірити і підрахувати, скільки було витрачено того або іншого матеріалу, складно. «Економлять» і самі забудовники. «Маса забудовників збільшує свій прибуток в збиток якості. Заощадити можна скрізь — на матеріалах, робочій силі, термінах. І при цьому пустити пил в очі красивим фасадом. Доля будинку після продажу, як правило, забудовників не цікавить», — говорить один з учасників ринку. Можливостей для крадіжки та «економії» було б набагато менше, якби у нас будували типові технологічні котеджі, де якість багато в чому задана спочатку, але частенько буває так, що кожен будинок — самостійна творчість окремих будівельників.
Неоднорідна якість
У котеджних селищах якість «гуляє» від будинку до будинку. Воно часто залежить навіть не від забудовника, а від конкретного виконроба. А встановлені компанією інженерні системи замовникові краще поміняти ще до початку експлуатації будинку.
..Найсумніше, що покупець купує об'єкт, про який знає дуже мало. По суті, кота в мішку. Фахівці говорять: реальну якість готового котеджу визначити неймовірно важко. Які використовувалися матеріали? Чи дотримувалися технології? Чи якісно проводилася розводка комунікацій? Усе можна перевірити, лише доки будинок будується. Але після того, як він побудований, а стіни обштукатурені, упізнати це дуже важко — не розкриватимеш стіну.
 |
Послуга будівельного експерта не така дорога. Зазвичай виїзд фахівця, озброєного лазерною лінійкою та багатим особистим досвідом, коштує в середньому 350-500 доларів. Після двогодинного огляду будинку та вивчення креслень фахівець розповість масу цікавого про будинок і виявить ті недоліки, які непрофесіонал, яким і являється покупець, ніколи б не помітив. За складання письмового звіту зазвичай потрібно доплатити 100-200 доларів. Для більш поглибленої експертизи можна викликати бригаду експертів – це буде коштує близько 5 доларів з квадратного метра котеджу. Фахівці приїдуть, озброєні вологомірами, а також приладами неруйнівного контролю, що дозволяють за допомогою акустичних та електромагнітних хвиль виміряти марку бетону або напруги в арматурі. У разі потреби експерти вдадуться і до «руйнівних» методів: відкопають фундамент, щоб перевірити гідроізоляцію.
Втім, і це не панацея. Експерти можуть багато що виявити, але визнають, що і вони не чарівники: «Коли фасади оброблені, а стіни всередині обштукатурені або оббиті вагонкою, то багато речей вже неможливо перевірити без розкриття стін та покрівлі. Потрібний контроль під час будівництва».
 |
При купівлі котеджу покупець основну увагу зазвичай звертає на місце та ділянку, дизайн та планування будинку. Тоді як основні «міни» зариті в будівельній сфері. Що ж робити людині, яка купує будинок без залучення експертів? На що дивитися, щоб скласти хоч якесь враження про якість будівництва? Для тих, хто залишився із котеджем «один на один», ми приводимо невелику інструкцію.
1. «Спускаємося в підвал, піднімаємося на горище, заходимо в бойлерну». Це найбільш проблемні зони будинку. Вода в підвалі — лихо сотень сучасних котеджів. Виною тому погано зроблена гідроізоляція. Спустившись в підвал, слід з'ясувати, чи немає там води та наскільки вологі стіни. Особливо уважно потрібно дивитися по кутках. Похід на горище іноді дозволяє помітити елементарні недоліки в покрівлі: вона може банально підтікати. Будинок часто виглядає як цукерочка, але до бойлерної «краса» часто не доходить. Саме там можна побачити будинок без оздоблення.
2. «Перевіряємо вікна». Як мінімум вікна потрібно відкрити та закрити. Одним з критеріїв правильної усадки будинку може служити вільне відкривання вікон та дверей. Часто в камери склопакетів потрапляє волога, що також може помітити уважне око.
3. «Дивимося — «рівно-криво». Акуратність будівництва та рівність поверхонь — одні з головних перевірочних критеріїв будинку. Для забудовника найпростіший спосіб заховати кінці у воду — заштукатурити усі недоробки. За допомогою простого інструменту (будівельного рівня) можна побачити, чи рівно зведені стіни та покладений паркет.
 |
5. «Тестуємо усі системи». Зайшовши в будинок, попросіть включити все: електрику, опалювання, воду і так далі. Через деякий час можна потрогати батареї та зрозуміти, чи скрізь доходить гаряча вода. Потрібно по максимуму усе спробувати. Будь-яка відмова від включення якої-небудь із систем повинна насторожити.
6. «Вимагаємо проектну документацію додому та усю документацію на інженерні системи». Начебто нескладно, але в масі випадків забудовник не може її надати. Вимагати потрібно усі документи — договори з компаніями, що встановили інженерні системи, а також сертифікати, інструкції по користуванню та гарантійні талони. Необхідно отримати і усі схеми розводки комунікацій — електрики, води, тепла, газу. Як не дивно, навіть в дорогих котеджах забудовник може не знати, де у нього проходять кабелі та труби. Незнання цього може сильно ускладнити ліквідацію можливої поломки в майбутньому: у пошуках потрібного дроту легко розламати півбудинку. Окрім цього, важливо отримати технічні умови на підключення комунікацій. Якщо таких документів немає, то через деякий час може виявитися, що підключення до магістральної мережі було незаконним, після чого вас можуть від неї відключити.
7. «Купуємо будинок на початку весни». Більшість недоробок вилазять саме взимку. У прохолодну погоду можна реально перевірити і систему опалювання. А весняне танення снігу — відмінний іспит для покрівлі та системи гідроізоляції будинку.
8. «Говоримо з сусідами». «Вже після купівлі котеджу я дізналася від сусідів, що будинок спочатку будувався на продаж. І що утеплювач, цеглина та все інше вони мало не машинами продавали наліво. Що на даху клали вживаний шифер. Переробляти довелося майже усе: стіни, підлогу, вікна, дах. За два роки ми вклали вже стільки грошей, що, здається, легше та дешевше було побудувати будинок з нуля», — розповідає один з покупців.
9. «Йдемо до місцевої адміністрації». При спілкуванні з місцевою владою можуть з'ясуватися корисні речі. Приміром, що на кожен будинок селища припадає всього 5 кВт електроенергії. Чи що магістральний газ очікується тільки через п'ять років. До речі, одна велика компанія нещодавно продала котедж із газовим опалюванням. А через півроку новий господар виявив, що магістрального газу у нього немає: заповзятливий забудовник просто укопав декілька балонів газу на ділянці. Своєчасний візит до адміністрації міг би розкрити цю хитрість. Спілкування з владою допоможе і адекватно оцінити плани розвитку навколишньої території — будівництво доріг, газопроводів, трансформаторних станцій, магазинів.
 |
Знайдені недоліки або відсутність яких-небудь документів — привід замислитися, чи так хороший будинок, а також аргумент для зниження ціни при торзі із забудовником.
Ми розглянули тільки негативні моменти купівлі котеджів, але все-таки не варто забувати, що це один з найпростіших та привабливіших методів отримати власний будинок. Купуючи готовий котедж ви економите час, сили та нерви. Сподіватимемося, що з часом український ринок готових котеджів набере цивілізованіших форм та ці проблеми залишаться у минулому. На ринку залишаться тільки кращі забудовники, репутація яких не викликатиме ніяких питань та купуючи у них житло ми зможемо вберегти себе від вищесказаних проблем.
